Speicher bieten einem Unternehmer zusätzliche Einkommensmöglichkeiten. Doch ob der Einstieg ins Speichergeschäft durch die Erweiterung eines bestehenden Geschäfts oder durch eine neue Geschäftsidee erfolgt, Speicher erfordern auch eine erhebliche Anfangsinvestition. Dies macht die Fähigkeit zur genauen Bewertung eines Lagers sowohl zum Verkaufszeitpunkt als auch zum Zeitpunkt des Kaufs unerlässlich.
Bewertungsgrundlagen
Die Bewertung eines Lagers funktioniert genauso wie die Bewertung einer Immobilieninvestition. Mehrere Bewertungsmethoden bieten nutzungsabhängige Berechnungs- und Vergleichsmöglichkeiten und erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer genauen Bewertung. Jede Methode basiert Wertberechnungen auf der „höchsten und besten Nutzung“, einer Annahme, die die rentabelste und wettbewerbsfähigste Nutzung des Speichers berücksichtigt. Bei der Lagerung wird bei Wertberechnungen davon ausgegangen, dass die Anlage je nach Absicht leer steht oder voll vermietet ist und der Boden aufgewertet wird.
Ertragskapitalisierungsmethode
Die Ertragskapitalisierung zielt speziell auf den Cashflow ab. Dies macht die Kapitalisierung zur besten Wahl für die Bewertung eines Lagers, das Platz vermietet. Kapitalisierungs- oder Cap-Rate-Berechnungen wandeln das monatliche Einkommen in eine Formel für die Kapitalrendite um, um einen Wert zu ermitteln. Die Formel zur Berechnung der Kapitalrendite teilt das Nettobetriebseinkommen durch den Verkaufspreis. NOI ist die Differenz zwischen Bruttoertrag und Betriebsaufwand. Der Verkaufspreis ist der Betrag, für den ein Lager derzeit gelistet ist, oder der Preis, zu dem es gelistet würde. Je niedriger die Cap-Rate ist, desto höher ist die Kapitalrendite und desto höher ist der Wert des Lagers.
Verkaufsvergleichsmethode
Der Verkaufsvergleich funktioniert unter der Annahme, dass der Wert des betreffenden Lagers direkt mit dem Wert ähnlicher, kürzlich verkaufter Lagerräume zusammenhängt. Es ist besser geeignet, ein Lager zu bewerten, das ein Unternehmen für sich selbst nutzt. Identifizieren Sie Attribute wie Alter und Zustand des Lagers, Baumaterialien und Losgröße. Sammeln Sie Verkaufsdaten für Lagereinrichtungen und ordnen Sie die letzten Verkäufe danach, wie genau die Attribute übereinstimmen. Passen Sie die Daten an, um beispielsweise den Zeitpunkt des Verkaufs und den Standort zu berücksichtigen. Nehmen Sie schließlich eine urteilsbasierte Bewertung mit der besten Übereinstimmung oder einem Durchschnitt von allen vor.
Kostenmethode
Die Bewertung eines Lagergebäudes nach der Kostenmethode kann sinnvoll sein, wenn es sich um ein neues Lager handelt oder wenn ein Unternehmen das Lager für sich selbst nutzt und nur eine schnelle Bewertung benötigt. Die Anschaffungskostenmethode konzentriert sich auf physische Vermögenswerte, berücksichtigt die Abschreibung und ermittelt den Wert nach den Kosten, die eine Vervielfältigung des Lagers bei vollständiger Zerstörung kosten würde. Addieren Sie den Wert der Grundstücks-, Bau- und Materialkosten und berechnen und subtrahieren Sie die aufgelaufenen Abschreibungen, um einen Bewertungsbetrag nach der Kostenmethode zu erhalten.
